馬云布局物流地產

在地產界一直被視作冷門的工業(yè)地產，近期升溫的速度在加快。

　　11月6日，由阿里巴巴[微博]、復星、銀泰合資的菜鳥網絡公司將在鄭州投資一個物流地產。記者了解到，在簽下鄭州項目后，菜鳥網絡將投資物流倉儲的下一個目標放在了成都、重慶為中心的西南城市群。

　　與此同時，澳大利亞嘉民、新加坡豐樹、普洛斯幾大工業(yè)地產巨頭各自宣布了自己在中國投資物流倉儲的最新項目或計劃。

　　記者在采訪中了解到，由于地方政府工業(yè)用地供應有限，加之商場和電商需求量急劇增加，使得國內優(yōu)質倉儲物流的收益率遠高于商辦樓的平均收益率。

　　冷門變熱門

　　菜鳥網絡此次投資的兩幅地塊位于鄭州綜合保稅區(qū)及新鄭國際機場，業(yè)內預計該物流地產的總額將超過10億元。

　　“與鄭州市政府相關部門就投資物流地產已經談得差不多了，接下來應該很快會看到菜鳥網絡在鄭州落子的消息�！币患曳慨a機構高層向記者透露，接下來菜鳥網絡的下一下目標極有可能是進入成都。

　　今年5月底，由馬云[微博]、郭廣昌、沈國軍聯(lián)合發(fā)起成立了菜鳥網絡后，菜鳥網絡就先后在天津、上海、廣州、武漢布局物流地產。按馬云未來將在9個核心城市建立中央倉儲并在二十幾個城市建立中轉倉的規(guī)劃，菜鳥網絡將在全國2000多個城市進行布點，總投資規(guī)模將超過3000億元。

　　“倉儲物流是房地產領域的冷門，但隨著電子商務的興起，忽然在今年變得炙手可熱�！敝倭柯�(lián)行亞太區(qū)董事柯志謙表示，未來如果自貿區(qū)試點范圍進一步擴大，隨著中國物流吞吐量的增加對物流倉儲的需求量將更大。

　　除了馬云在物流地產加速布局，記者在采訪中了解到，澳大利亞嘉民集團、新加坡豐樹、普洛斯等工業(yè)地產巨頭也在加大對中國物流倉儲地產的布局。

　　澳大利亞嘉民集團在近期公布了其在中國工業(yè)地產的投資目標：嘉民將聯(lián)合加拿大養(yǎng)老基金在中國倉儲物流地產至少投資15億美元（約合91.4億元人民幣）。

　　據(jù)了解，嘉民在全球管理著217億美元（約合1322億元人民幣）的資產，目前在中國內地和香港共投資了27個工業(yè)項目。目前在上海、天津、南京、成都、合肥在建的倉儲物流綜合項目共53萬平方米，并擁有430萬平方米的土地儲備。

　　“中國對倉儲物流的需求在未來幾年可能會出現(xiàn)爆發(fā)式增長，一些倉儲物流市場的需求可能會出現(xiàn)爆發(fā)式增長。除了已有的工業(yè)綜合物業(yè)，我們還在上海周邊及經濟發(fā)達的城市帶尋找新的物流。”嘉民中國區(qū)運營總經理黃煒在接受記者采訪時說。

　　收益率高于商辦

　　對于外資地產巨頭加大在中國倉儲物流的布局，業(yè)內人士指出這與中國商業(yè)綜合體、電子商務的巨大需求有直接關系。

　　“當國內房企關注終端消費市場的時候，外資卻看到了另一個為商場提供物流服務的市場。除一線城市不斷增加新的商業(yè)地產之外，天津、重慶、成都、武漢、沈陽等二三線城市未來三年就將有超過450萬平方米的商業(yè)項目面世。這些商場運營的背后，有一個龐大的物流需求的市場�！笔腊钗豪硎斯�業(yè)部董事羅瑾在接受記者采訪時說。

　　而與商場存在競爭關系的電子商務運營商，對物流地產的需求量則更大。

　　黃煒在接受記者采訪時指出，由于電子商務貨物運轉的周期比實體店更快，因此電商爆發(fā)式的增長給物流倉儲地產帶來的需求，比商業(yè)綜合體的影響更大。

　　嘉民的研究報告指出，中國電子商務的規(guī)模在2012年已經較2011年增長了73%至1.3萬億元人民幣，嘉民預計2015年國內電商的規(guī)模將增至4萬億元的規(guī)模。

　　“未來的三至五年中國將成為全世界最大的物流合同市場。然而中國的倉儲市場將面臨供不應求的局面。”黃煒指出。

　　據(jù)了解，中國的人均倉儲供應面積只有美國的7.5%，而在城市商業(yè)綜合體正在集中面市和電商崛起的背景下，倉儲物流地產的投資凈收益率甚至高于商業(yè)地產。

　　“也許工業(yè)地產很冷也不起眼，但我們的投資凈收益率在6.5%-7%左右，要比商業(yè)地產高很多。國內商辦樓的收益率能達到5%已經很不錯了，多數(shù)商辦樓的收益只有3%左右�！币患夜�業(yè)地產開發(fā)商高層向記者表示。

　　黃煒向記者表示，如果對政府的考核仍然以GDP作為重要的標準，工業(yè)用地供應緊張的局面將維持下去，而第三方的物流倉儲投資者也將繼續(xù)獲得較高的收益率。